Guía del comprador extranjero en la Riviera Maya

¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en México?

Sí. Los extranjeros pueden adquirir propiedad en México con plenos derechos de uso, renta, herencia y venta. La única particularidad aplica en la llamada "zona restringida": la franja de 50 km desde la costa y 100 km desde las fronteras. Toda la Riviera Maya (Playa del Carmen, Tulum, Puerto Aventuras, Cancún) está dentro de esta zona.

Dentro de la zona restringida, la compra se realiza a través de un fideicomiso bancario (bank trust): un banco mexicano actúa como fiduciario y tú eres el beneficiario con todos los derechos económicos y de uso sobre la propiedad. Es un mecanismo seguro, común y utilizado en decenas de miles de operaciones cada año.

El fideicomiso en 4 datos

• Duración: 50 años, renovable indefinidamente por periodos iguales.
• Costo de constitución: entre $1,500 y $2,500 USD (una sola vez), más una anualidad de $500–$700 USD.
• Beneficiarios sustitutos: puedes designar herederos directamente en el fideicomiso — la propiedad se transmite sin juicio sucesorio.
• Alternativa para uso comercial: constituir una sociedad mexicana (recomendable solo si comprarás varias propiedades o desarrollarás un negocio).

El proceso de compra, paso a paso

• 1 · Oferta y negociación — se firma una carta de intención u oferta de compra con las condiciones (precio, forma de pago, fecha de cierre).
• 2 · Contrato promesa — típicamente con un anticipo del 10–30%. Recomendamos que un abogado inmobiliario lo revise antes de firmar.
• 3 · Due diligence — verificación de título de propiedad, libertad de gravamen, pagos de predial y, en condominios, cuotas al corriente.
• 4 · Permiso de la SRE y constitución del fideicomiso — lo tramita el notario junto con el banco fiduciario.
• 5 · Cierre ante notario público — se firma la escritura, se pagan impuestos y derechos, y recibes la posesión.

Costos de cierre: presupuesta entre 5% y 9%

Sobre el precio de compra, considera estos costos aproximados (varían por municipio y valor de la operación):

• Impuesto de adquisición (ISAI): 2–3% en Quintana Roo.
• Honorarios notariales: 1–1.5%.
• Constitución del fideicomiso: $1,500–$2,500 USD.
• Avalúo, certificados y derechos de registro: 0.5–1%.
• Abogado inmobiliario (opcional pero recomendado): $1,000–$2,500 USD.

Errores comunes que debes evitar

• Firmar contratos de preventa sin revisar el régimen de propiedad del desarrollo ni el historial del desarrollador.
• Pagar anticipos a cuentas personales en lugar de cuentas del desarrollo o de un fideicomiso de garantía.
• No verificar el uso de suelo cuando el plan es rentar la propiedad de forma vacacional.
• Asumir que el proceso funciona igual que en tu país: en México el notario público es una figura central e imparcial del cierre.
• No considerar el tipo de cambio: el precio puede estar en USD pero impuestos y derechos se calculan en MXN.

¿Y los impuestos después de comprar?

• Predial: impuesto anual municipal, notablemente bajo comparado con EE. UU. o Canadá (típicamente $100–$400 USD/año).
• Renta vacacional: los ingresos por plataformas como Airbnb tributan en México; un contador local te registra en el SAT y optimiza tu esquema.
• Venta futura: existe ISR sobre la ganancia, con exenciones y deducciones que un notario puede aplicar (mejoras, comisiones, inflación).